Творческо унищожение разкъсва търговската собственост на САЩ

Писателят е някогашен капиталов банкер и създател на „ Срив на електрозахранването: Възходът и падението на една американска икона “

Финансовата злополука на влака опустошава елементи от пазара за огромни офис здания в някои от най-големите градове на Америка не демонстрират признаци на намаляване, макар че стопанската система на Съединени американски щати като цяло продължава да се оправя добре. Остават въпросите за какво се случва това и дали е достигнато дъното.

Отломките са разпръснати на всички места. Разгледайте някои от парцелите в Лос Анджелис, които са били в портфейлите на колоса за ръководство на активи Брукфийлд. 

Съобщено е, че фирмите от Брукфийлд преди този момент са просрочили към $1 милиарда задължения, свързани с три високопоставени парцела. Съобщава се, че една 52-етажна офис кула на улица South Figueroa се продава единствено за 120 милиона $, или 170 милиона $ по-малко от дълга, който Брукфийлд дължи за постройката към профсъюз от банки, водени от Wells Fargo. А окръг Лос Анджелис неотдавна се съгласи да закупи Gas Company Tower, постройка, която е била благосъстоятелност на филиал на Брукфийлд, преди да се отдръпна от парцела, за $215 млн., доста по-малко от оценената й стойност от $632 млн. през 2020 година Друга постройка благосъстоятелност на портфолио от Брукфийлд, 41-етажният EY Plaza със свързани с него задължения в размер на 300 милиона $ е бил пуснат в синдик предходната година.

И това не е единствено проблем на Brookfield. В Сан Франциско се оповестява, че се водят договаряния за оферта от 26 милиона $ за историческата постройка на Монтгомъри Стрийт 400, което е с две трети по-малко от покупната цена от 77 милиона $ преди пет години.

Още по-лошо е в Портланд в Орегон, където Монтгомъри Парк, най-известната офис постройка в щата, преди малко беше продадена за 33 милиона $, което е спад от 87 % от 255 милиона $, които беше платена през 2019 година А в Манхатън 23-етажна офис постройка на 135 West 50th Street нашумя неотдавна, когато самата постройка, без земята, върху която се намира, беше продадена на онлайн търг за 8,5 милиона $, дребна част от $332 милиона, които продаде за 18 години по-рано.

Част от обяснението за голямото утежняване на цената на тези офис здания е елементарна математика, като комбинацията от по-високи лихвени проценти и по-ниски равнища на претовареност води до по-ниски наеми. Някои по-стари здания могат да бъдат мрачни места за работа с ниски тавани и неприятно осветяване. При липса на обширни и скъпи поправки и редизайн, те просто не го редуцират повече. За разлика от това, бизнесът се стича към по-модерни здания като One Vanderbilt, съвременна 73-етажна кула покрай Grand Central в Манхатън.

„ Наемателите биха предпочели строителен бизнесмен да направи това възобновяване, “ изясни Том Флекснър, някогашен заместник-председател на Citigroup и някогашен световен началник на капиталовото банкиране и финанси на банката. „ С нещо като One Vanderbilt, доста от нещата, които наемателите биха желали в една остаряла постройка, бяха платени от бизнесмена. “

Част от казуса за притежателите на тези здания и техните кредитори, е фундаменталната смяна в естеството на работата след пандемията. Между високоскоростен достъп до интернет, видео диалози и привилегии за работа от у дома, хората не отиват в офис, с цел да работят толкоз постоянно, колкото преди – макар че това частично зависи от града, като Маями и Ню Йорк имат доста по-високи равнища чиновници назад в офиса в съпоставяне със Сан Франциско и Лос Анджелис. Сега е належащо по-малко офис пространство. „ Процентът на незаетите работни места е най-високият, който в миналото съм виждал “, сподели Флекснър.

Наистина наподобява тъмно и има същински негативни странични резултати за заведения за хранене, магазини и други бизнеси, които зависят от пешеходен трафик и търговия, генерирани от многолюден офис комплекс.

Но също по този начин е значимо да запомните, че съзидателното заличаване – както е обрисувано от икономиста Йозеф Шумпетер – е основна част от капитализма. Имало едно време кварталите SoHo и Tribeca в центъра на Манхатън бяха пустеещи земи от изкормени индустриални пространства. Днес тези квартали процъфтяват. Може да върви и в противоположната посока.

Както изяснява Флекснер, в миналото районните молове са били „ на върха на хранителната верига “ с най-голям „ институционален вкус “. Тези дни от дълго време свършиха. Регионалните молове бързо изчезват. Някога, сподели Флекснър, в Съединени американски щати е имало 2500 такива мола. Днес този брой е към половината и на път към към 400 мола. (Има уеб страница deadmalls.com, отдаден на следенето на развръзката.)

Що се отнася до тези борещи се търговски офис кули, логиката на Шумпетер евентуално ще се окаже вярна. Флекснър сподели, че доста от тези здания ще бъдат разрушени, снесени до сурова земя, на висока цена, и по-късно ще зародят още веднъж като жилищни парцели или нови търговски парцели, предопределени да отговорят на условията на разрастващата се офис просвета. Дотогава кървавата баня ще продължи и болката ще бъде забележителна както за капитала, по този начин и за притежателите на задължения.